「自宅はいくらで売れるのだろう」と考えたとき、最初に知りたいのが周辺の売却相場です。ただし、一戸建ての価格はマンションより個別の差が大きく、土地と建物を分けて考える必要があります。同じ地域・同じ築年数でも、土地の形や道路との接し方、建物の状態によって価格は変わります。
本記事では、一戸建ての売却相場を自分で調べる3つの方法、築年数と価格の関係を示すデータ、「築20〜25年で建物価値ゼロ」という慣行に対する国土交通省の考え方、売り出し価格と成約価格の違い、査定前に用意したい資料を整理します。不動産全般の相場の調べ方は「不動産の売却相場・査定の調べ方｜自分で調べる5つの方法」でまとめていますので、あわせてご覧ください。

1. 一戸建ての価格は「土地＋建物」で考える

一戸建ての売却価格は、大きく土地の価格と建物の価格で構成されます。マンションは同じ建物の中に似た条件の住戸が多く、取引事例を比べやすいのに対し、一戸建ては土地の広さも形も建物の仕様も一軒ごとに違います。そのため「近所で似た広さの家が4,000万円で売れた」という情報だけでは、自宅が同じ価格になるとは限りません。

土地と建物では、価格を左右する要素が異なります。

この2つを分けて考えると、「築年数が古いから売れない」という思い込みから離れやすくなります。建物の評価が小さくなっても、土地に需要があれば売却は成り立ちます。まず周辺相場で価格の水準をつかみ、次に自宅固有の条件を加減して考えるのが基本です。

2. 一戸建ての売却相場を自分で調べる3つの方法

一戸建ての相場は、性質の違う3種類の価格を組み合わせて確認します。それぞれ「何の価格か」が違うため、1つだけで判断しないことが大切です。

2-1. 不動産情報ライブラリで「実際の取引価格」を見る

国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格、地価公示などの価格情報、防災情報、都市計画情報を地図上で確認できます。取引価格情報は、実際に取引した方への調査票（アンケート）の回答をもとにしたもので、個別の取引が特定されないように加工されています。土地と建物の取引価格、面積、建築年、最寄り駅などを確認できるため、駅からの距離、土地面積、築年数が近い事例を複数見比べるのに適しています。

1件の価格をそのまま自宅に当てはめるのではなく、条件の近い事例を数件集めて「価格帯」として捉えましょう。くわしい操作手順は「不動産情報ライブラリの使い方」で解説しています。

2-2. 成約価格で「実際に売れた価格」を見る

不動産会社が共有する物件情報システム「レインズ」に登録された取引のうち、実際に売買が成立した価格（成約価格）は、一般の方向けに加工されて公開されています。マンションと戸建住宅の成約事例を検索できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」のほか、不動産情報ライブラリでも「成約価格情報」として確認できます。成約価格は買主と売主が実際に合意した価格です。築年数・面積・駅からの距離が近い事例を3〜5件ほど選び、極端に高い・安い事例を外して中心的な価格帯を見ます。検索条件の絞り方は「レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方」をご覧ください。

2-3. 売り出し中の競合物件を見る

不動産ポータルサイトでは、いま売り出されている近隣の物件、つまり自宅を売り出したときに買主が比較する「競合」の価格を確認できます。ただし、掲載価格は売主の希望を含んだ売り出し価格であり、最終的な成約価格ではありません。実績価格と組み合わせて確認しましょう（5章でくわしく解説します）。

土地の公的な価格水準を押さえたいときは、路線価や固定資産税評価額からの逆算も使えます。「路線価の調べ方と見方」「固定資産税評価額の調べ方」も参考にしてください。

3. 築年数で価格はどう変わる？首都圏の成約データで見る

「築年数が古いと、どれくらい安くなるのか」を、国土交通大臣が指定する不動産流通機構の集計で見てみましょう。公益財団法人東日本不動産流通機構は、首都圏の中古戸建住宅について、築年帯別の成約価格を毎年公表しています。2026年2月に公表された2025年（1〜12月）の集計では、成約した中古戸建住宅の平均築年数は24.37年で、築年帯別の平均価格は次のとおりでした。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（2026年2月25日公表）。首都圏（1都3県）で2025年に成約した中古戸建住宅の平均値。

この表からは、次の3つのことが読み取れます。

• 築年数が進むほど平均価格は下がる。築5年以内が5,000万円台、築6〜25年が4,000万円台、築26〜35年が3,000万円台、築36年以上が2,000万円台という段階になっている
• 古い物件ほど土地が広い。築0〜5年の平均土地面積が約117㎡なのに対し、築31年以上は約170㎡。土地が広くても価格が下がっているのは、価格の差が主に建物の評価の差であることを示している
• 価格は「ゼロ」にはならない。築41年以上でも平均2,437万円で成約している。建物の評価が小さくなっても、土地の価値が残るためである

4. 「築20〜25年で建物価値ゼロ」の慣行と国土交通省の指針

4-1. 慣行の背景：法定耐用年数「木造22年」

国土交通省が2014年（平成26年）3月31日に策定した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、中古戸建て住宅について、取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり、中古住宅流通市場の活性化を妨げる要因になっていると指摘しています。

同指針によると、この慣行は、法人税法上の耐用年数（木造住宅は22年）などを参考に、住宅の状態にかかわらず一律に減価する取扱いが一般的だったことによるものです。国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」では、木造・合成樹脂造の住宅用建物の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造の住宅用は47年とされています。ただし、これは税務上の減価償却のための年数であり、建物が物理的に使えなくなる年数ではありません。

4-2. 指針が示した改善の考え方

同指針は、良質な維持管理やリフォームが行われている住宅が適切に評価されるよう、次のような考え方を示しています。

• 住宅を基礎・躯体と内外装・設備に大きく分類し、基礎・躯体については性能に応じて20年より長い耐用年数を設定する。たとえば長期優良住宅であれば100年超の耐用年数とすることを許容する
• 基礎・躯体部分の機能が維持されている限り、リフォームを行った場合は住宅の価値が回復・向上するととらえて評価に反映する
• 建物の状態の把握には、インスペクション（建物状況調査）や点検・修繕の記録などの根拠資料を活用する

つまり、「築年数が古い＝建物の価値はない」と一律に決めるのではなく、基礎・躯体がしっかりしていて、内外装や設備を手入れしてきた家は、その分を評価に反映しようという方向性です。この考え方は、宅地建物取引業者が使う既存住宅の価格査定マニュアルにも反映されました。

また、2018年（平成30年）4月1日に施行された改正宅地建物取引業法では、媒介契約時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を書面に記載すること、買主に対して調査結果の概要を重要事項として説明することが定められ、建物の状態を客観的に示す仕組みが取引に組み込まれつつあります。

5. 売り出し価格と成約価格の違い

相場を調べるときに混同しやすいのが、売り出し価格（売主が希望して掲載した価格）と成約価格（実際に売買が成立した価格）です。3章と同じ東日本不動産流通機構の2025年の集計では、レインズに新しく登録された物件（新規登録物件）の平均価格と、成約した物件の平均価格が築年帯別に示されています。

出典：同「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」。新規登録物件と成約物件は同じ物件の比較ではなく、物件の構成（土地面積・立地など）も異なるため、差をそのまま値引き幅として読むことはできません。

どの築年帯でも、新規登録物件の平均価格は成約物件の平均価格を上回っています。売り出し価格には「少し高めに出して様子を見たい」という売主の希望が含まれやすく、成約までに価格を見直すケースもあるためです。

• ポータルサイトの価格だけで相場を判断すると、高めに見積もりやすい。売り出し価格と成約価格の「幅」で相場を捉える
• 売り出し価格の決め方が、売却の成否を左右する。相場から大きく外れた価格で売り出すと、問い合わせが入らないまま時間が過ぎ、結局値下げすることになりやすい

査定額も「その金額で売れる」ことを約束するものではなく、不動産会社が見込んだ目安です。高い査定額に引かれて売り出し価格を上げすぎると、成約までの期間が長引く原因になります。売り出し価格の失敗例は「不動産売却で失敗しないために｜よくある7つの失敗例」で紹介しています。

6. 相場と査定額がずれる主な理由

自分で調べた相場と、不動産会社の査定額が大きく違うことは珍しくありません。一戸建ての場合、ずれが生じる主な理由は次のとおりです。

• 土地の形状・接道：間口が狭い、奥行が長い、旗竿地、前面道路が狭い、道路との高低差がある、再建築に制限がある
• 建物の状態・履歴：外壁や屋根の塗り替え時期、水まわり設備の更新、耐震補強の有無、雨漏りやシロアリの履歴
• 環境条件：日当たり、眺望、騒音、隣地との距離、ハザードマップ上の災害リスク
• 売却時期と需給：その地域で売り出し中の物件数、金利や景気の動き
• 査定会社の評価方法：どの成約事例を参照したか、建物をどの程度評価しているか、仲介前提か買取前提か

査定額を受け取ったら、金額の高さだけでなく、どの取引事例を参照し、土地と建物をそれぞれいくらと見たのかを確認しましょう。内訳を説明できる会社であれば、自分で調べた相場との差がどこから来ているのかを理解できます。根拠の説明があいまいなまま高い金額だけが示された場合は、売り出し後に値下げを迫られる可能性も考えておく必要があります。

築年数が古く建物の評価がほとんどつかない場合でも、現況のまま売る、解体して更地で売る、買取に出すといった選択肢があります。判断のポイントは「古い家・築古住宅は売れる？そのまま売却／解体して更地の判断」でくわしく解説しています。

7. 査定を受ける前に用意したい資料

一戸建ての査定では、土地と建物それぞれの情報が多いほど精度が上がります。次の資料の所在を確認しておきましょう。

資料がすべてそろっていなくても、査定の相談はできます。とくに点検・修繕・リフォームの記録は、4章で見た「建物の状態を評価に反映する」考え方に直接つながる資料です。工事の時期と内容がわかるものを時系列に並べておくと、査定担当者に伝えやすくなります。売却の各段階で必要になる書類の全体像は「不動産売却の必要書類一覧」にまとめています。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. インターネットで調べた相場だけで、売り出し価格を決めてもよいですか？

周辺の価格帯をつかむ参考にはなりますが、土地の形状や接道、建物の状態までは反映できません。一戸建ては同じ地域・同じ築年数でも個別の条件で価格差が大きいため、売り出し価格を決める前に、現地を見る訪問査定で土地と建物それぞれの根拠を確認することをおすすめします。

Q2. 築30年を超えた一戸建てでも、建物に価格はつきますか？

取引の現場では築20〜25年程度で建物の市場価値をゼロとする慣行があると国土交通省が指摘していますが、同省の指針では、基礎・躯体の機能が維持されていれば、リフォームや維持管理の状況を評価に反映する考え方が示されています。実際にどこまで反映されるかは査定する会社によって差があるため、点検や修繕の記録を用意して、建物の状態を見る査定かどうかを確認しましょう。

Q3. 売り出し価格と成約価格はどれくらい違いますか？

東日本不動産流通機構の2025年の集計では、首都圏の中古戸建住宅は、どの築年帯でも新規登録物件の平均価格が成約物件の平均価格を上回っています。新規登録と成約は同じ物件の比較ではないため差の大きさをそのまま値引き幅とはいえませんが、売り出し価格だけで相場を判断すると高めに見積もりやすいことは押さえておきましょう。

Q4. 査定を受ける前に、資料がそろっていなくても相談できますか？

相談できます。登記事項証明書や固定資産税の課税明細書、間取り図、修繕やリフォームの記録などがあると査定の精度は上がりますが、手元にあるものから整理して相談すれば十分です。不足している書類は、売却を進める段階で取得すれば間に合います。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

相場の幅をつかんだら、次は不動産会社の査定で「自宅が売れる価格」を確認します。一戸建ての相談先を選ぶときは、次の3つの視点が役立ちます。

• 視点① 土地と建物の査定根拠を分けて説明してくれるか

  一戸建ての査定額は、土地と建物の合計です。「土地はこの成約事例をもとにいくら、建物は状態を踏まえていくら」と内訳を説明できる会社は、根拠のある査定をしている目安になります。

  👉 自分で調べた成約事例を手元に用意して相談すると、説明の具体性を自分で判断しやすくなります。

• 視点② 築年数だけでなく、建物の性能や維持管理の履歴も見てくれるか

  4章で見たとおり、築年数で一律に建物をゼロ評価する慣行は、国土交通省が改善を求めているものです。点検・修繕の記録や住宅性能評価書を踏まえて建物を評価できるかどうかで、手入れをしてきた家の査定額は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 希望する時期や事情に合わせて、仲介と買取を比較してくれるか

  「できるだけ高く売りたい」のか「早く確実に手放したい」のかによって、適した売り方は変わります。仲介だけでなく買取も含めて選択肢を示し、それぞれの価格と期間の見込みを比較してくれる相談先だと、納得して判断しやすくなります。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、建物の状態や維持管理の履歴も踏まえて査定し、仲介・買取の比較から住み替えまで、お客さま一人ひとりに寄り添ってサポートします。買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しています。

10. まとめ：相場は「幅」でつかみ、価格は「査定」で確かめる

一戸建ての売却相場は、不動産情報ライブラリの取引価格、レインズの成約価格、ポータルサイトの売り出し価格という性質の違う3つの価格を組み合わせ、「幅」として捉えるのが基本です。価格は土地と建物の合計で、土地は築年数で目減りしない一方、建物は築年数とともに評価が下がる傾向があります。首都圏の2025年の成約データでも、築5年以内の5,000万円台から築41年以上の2,400万円台まで段階的に下がっていますが、ゼロにはなりません。

「築20〜25年で建物価値ゼロ」という取引慣行に対し、国土交通省は基礎・躯体の機能が維持されていれば維持管理やリフォームを評価に反映する指針を示しています。手入れをしてきた家ほど、点検・修繕の記録をそろえ、建物の状態を見る査定かどうかを確認しましょう。売り出し価格と成約価格は別ものである点も忘れずに、根拠を説明できる査定で自宅の価格を確かめることが大切です。査定の受け方の注意点は「不動産査定のデメリットと注意点」でも解説しています。

MISAWA RELAY では、無料査定から仲介・買取の比較提案、住み替えのご相談まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「まず自宅の相場を知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。