不動産会社に「買取」の査定を頼んだら、仲介の査定より低い金額が提示されて、「なぜこんなに差が出るのか」「その金額は妥当なのか」と戸惑った方は多いはずです。
買取価格が仲介より低くなる傾向があること自体は確かですが、「相場の何割」と一律に決まるものではありません。買取価格は、再販売の想定価格から、工事費・保有費・販売経費・利益とリスクを差し引いて組み立てられており、その内訳を知れば、提示額の根拠を自分で確かめられるようになります。本記事では、買取価格の内訳と、仲介で売主が負担する費用を踏まえた「手取り」で比較する計算の考え方を整理します。買取が安くなる理由そのものの解説は「不動産買取が安い理由とは？仲介との価格差のしくみ」をご覧ください。

1. 買取と仲介では「価格の決まり方」が違う

不動産の売却方法には、大きく分けて仲介と買取があります。価格差を理解するうえで出発点になるのは、「誰が買主になるか」の違いです。

仲介では、不動産会社は売主と買主の間に立つ立場で、価格は「その家に住みたい人がいくら払うか」で決まります。一方の買取では、不動産会社自身が買主になり、買い取った物件にリフォームや修繕を施して再び市場で販売する（買取再販）ことを前提にしています。会社は再販売までにかかる費用と、売れ残る可能性などのリスクをあらかじめ見込んで買取価格を提示するため、仲介で売れる価格より低くなる傾向が生まれます。買取のしくみや大手に依頼する場合の特徴は「不動産買取の大手とは？依頼するメリットと注意点」でも解説しています。

2. 買取価格の内訳：再販価格から何が差し引かれるか

買取価格は、おおまかに次の式で組み立てられています。

ポイントは、どの項目も物件によって大きく変わることです。たとえば、維持管理が行き届いていて水回りの更新だけで再販売できる住宅と、屋根や構造の修繕まで必要な住宅とでは、差し引かれるリフォーム費に数百万円の開きが出ることがあります。駅近で買い手が多いエリアなら、販売期間が短く保有費もリスクも小さく見込めるため、再販売価格に近い買取価格が出やすくなります。

また、机上査定と現地確認後の査定で金額が変わるのは、この内訳のうちリフォーム費と利益・リスクの見込みが、建物の状態を確認して初めて確定するためです。査定の段階と限界については「不動産査定のデメリットと注意点」で整理しています。

3. 「相場の7割」は目安にすぎない：差が広がる物件・縮まる物件

インターネットでは、買取価格を「市場価格の7割程度」といった割合で示す説明を見かけます。こうした数字は、おおまかな傾向として参考になることはありますが、すべての物件に当てはまる基準ではありません。2章の内訳を見ればわかるとおり、差し引かれる費用の合計は物件ごとに違うからです。

したがって、「7割だから妥当」「6割だから安すぎる」と割合だけで判断するのではなく、比較の基準になった再販売の想定価格はいくらか、どの費用をいくら見込んでいるかを確認することが、提示額を評価する近道です。古い家の売り方と買取の位置づけは「古い家・築古住宅は売れる？3つの売り方の比較」で、売却相場の調べ方は「不動産の売却相場・査定の調べ方」で解説しています。

4. 仲介で売主が負担する費用：仲介手数料・印紙税・抵当権抹消

買取価格が低く見える一方で、仲介にも売主が負担する費用があることを忘れてはいけません。査定額をそのまま手取りと考えると、仲介の数字を実際より高く見積もることになります。主な費用は次のとおりです（2026年11月時点）。

4-1. 仲介手数料（上限は国土交通省の報酬告示で規定）

仲介手数料は、売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬です。宅地建物取引業法にもとづき、依頼者の一方から受け取れる上限が国土交通省の告示で定められています。上限は、売買価格を3つの区分に分けて料率をかけた合計で、消費税がかかります。

売買価格が400万円を超える場合は、区分ごとに計算した合計と同じ結果になる速算式「売買価格×3%＋6万円」（税抜）に消費税を加えた額が上限になります。たとえば売買価格3,000万円なら、3,000万円×3%＋6万円＝96万円、消費税を加えて105万6,000円が上限です。これはあくまで上限で、会社との合意でこれより低くなることもあります。

4-2. 印紙税（売買契約書）

不動産の売買契約書には印紙税がかかります。国税庁によると、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置が適用され、軽減後の税額は、契約金額が500万円超1,000万円以下で5,000円、1,000万円超5,000万円以下で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円です。売主・買主が契約書を1通ずつ保管する場合、それぞれが自分の分の印紙を負担するのが一般的です。印紙税は仲介でも買取でもかかります。

4-3. 抵当権抹消の費用（住宅ローンが残っている場合）

住宅ローンを借りて購入した家には、金融機関の抵当権が登記されています。売却代金でローンを完済したうえで、抵当権の抹消登記を行う必要があり、その登録免許税は法務局の記載例によると土地または建物1個につき1,000円です（土地1筆・建物1棟なら2,000円）。手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。これも仲介・買取に共通する費用です。

4-4. そのほか、物件によって必要になる費用

• 測量費：境界が確定していない土地で、確定測量が必要になる場合
• 残置物の処分費：家財が残っている場合。買取では「残置物ごと引き取る」条件にできることもあります
• 解体費：更地渡しを条件にする場合
• 引越し費用・仮住まいの費用：住みながら売る場合は、引き渡し時期によって発生します
• 譲渡所得税・住民税：売却で利益が出た場合。仲介手数料や印紙税は「譲渡費用」として利益から差し引けます（次章）

5. 「手取り」で比較する計算の考え方（計算例つき）

仲介と買取を比べるときは、査定額ではなく、費用を差し引いた「手取り額」をそろえて見ます。次の計算例は、計算の考え方を示すための仮の数字です。実際の金額は物件・地域・契約条件によって異なります。

この例では、査定額の差は400万円でしたが、仲介手数料を反映すると手取りの差は約294万円に縮まります。もちろん、約294万円は小さな金額ではありません。ただ、仲介の「3,000万円」は売り出し価格であって、成約価格ではない点に注意が必要です。売り出してから買主が見つからず、値下げして2,800万円で成約した場合、仲介手数料（上限）は99万円となり、手取りは約2,700万円。買取との差は約100万円まで縮まります。

さらに、仲介で売却期間が長引けば、その間の固定資産税や住宅ローンの返済、住み替え先との二重払いといった売主側の保有費用も積み上がります。「高く売れるかもしれない価格」と「確実に受け取れる価格」の差を、期間と費用まで含めて見比べることが、後悔しない比較の仕方です。売却期間の目安は「不動産の売却期間はどのくらい？」で解説しています。

6. 価格以外の比較ポイント：期間・手間・契約条件

手取り額の比較ができたら、次は価格以外の条件です。買取には、価格が低くなる傾向がある代わりに、次のような特徴があります。

たとえば、次のような状況では、手取りの差を踏まえたうえで買取を検討しやすくなります。

• 住み替えや相続手続きで、売却の時期を明確にしたい
• 遠方の実家で、内見対応や販売期間の長期化を避けたい
• 修繕や残置物の片付けを自分で手配するのが難しい
• 周囲に広く広告せずに売却を進めたい
• 仲介で一定期間売り出したが、条件の合う買主が見つからなかった

反対に、売却を急ぐ理由がなく、内見対応の手間を負担できるなら、仲介で時間をかけて買主を探すほうが手取りが大きくなる可能性があります。いずれの場合も、希望価格・期限・手間・契約条件の優先順位を先に整理してから選ぶと、判断がぶれにくくなります。

7. 買取の査定書で確認したい7つのこと

買取の提示額を受け取ったら、金額の大小だけでなく、次の7点を書面で確認しましょう。これらが説明されない提示額は、比較の材料として使いにくいものです。

1. 想定している再販売価格と、その根拠になった成約事例：2章の「出発点」の数字です。周辺事例と大きく違わないかを、自分でも「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで確かめられます。
2. 見込んでいる費用の項目と概算：リフォーム費・保有費・販売経費のうち、何をいくら見ているか。
3. 現地確認の前後で価格が変わる条件：机上査定の金額はどの条件で確定するのか。確定までの手順と期間。
4. 売主が負担する費用の一覧：測量、残置物の処分、修繕、引越しなど。「残置物ごと引き取る」など買取ならではの条件の有無。
5. 契約不適合責任の扱い：売主の責任を免除・限定する特約の内容と期間。
6. 手付金の額、契約日、決済日、引き渡し時期：「最短」「即時」といった言葉ではなく、具体的な日付で。
7. 提示額の有効期限と、仲介手数料の有無：一定期間仲介で売り出してから買取に切り替える方式の場合は、その間の費用の扱い。

高い提示額でも、後から費用が差し引かれれば手取りは変わります。「最終的に受け取れる見込み額」と条件をそろえて、複数の会社の提案を比較することが大切です。仲介の査定額についても、同じように根拠と費用を確認しておくと、両者を同じ土俵で比べられます。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産の買取価格は、仲介で売れる価格の何割くらいになりますか？

一般に、買取価格は仲介で売れる価格より低くなる傾向がありますが、「何割」と一律には決まりません。買取価格は、再販売の想定価格からリフォーム・修繕費、保有中の固定資産税や金利、販売経費、登記や税金、事業者の利益と売れ残りのリスクを差し引いて決まるため、工事が少なくて済む物件や需要の高い地域では差が小さく、修繕や調査事項の多い物件では差が大きくなります。正確な水準は、複数社の査定で確認するのが確実です。

Q2. 仲介で売ると、売主にはどんな費用がかかりますか？

主な費用は、不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記の費用（登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士への報酬は別途）です。仲介手数料の上限は国土交通省の報酬告示で定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。このほか、測量費や残置物の処分費、引越し費用が必要になることもあります。

Q3. 買取なら仲介手数料はかかりませんか？

不動産会社が自ら買主となって直接買い取る場合は、売主と買主の間に仲介が入らないため、仲介手数料は原則として発生しません。ただし、印紙税や抵当権抹消の費用は買取でも必要です。また、会社によっては一定期間仲介で売り出してから買取に切り替える方式を取ることがあり、その場合の費用の扱いは契約内容によって異なります。見積もりの段階で、仲介手数料の有無と、売主が負担する費用の一覧を書面で確認しましょう。

Q4. 買取の査定額が仲介の査定額より低いとき、どちらを選べばよいですか？

査定額そのものではなく、費用を差し引いた「手取り額」と、売却までの期間、内見対応や契約不適合責任といった条件をそろえて比較することが大切です。仲介は高く売れる可能性がある一方で売却時期が読みにくく、買取は価格が低くなる傾向がある代わりに日程を決めやすいという違いがあります。住み替えや相続の期限が決まっている場合は、手取り額の差と時期の確実さを天秤にかけて判断しましょう。両方の提案を同じ会社に出してもらうと比較しやすくなります。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

買取価格の内訳と手取りの考え方がわかったら、次はそれを説明してくれる相談先を選ぶ段階です。次の3つの視点が役立ちます。

• 視点① 買取価格の算出根拠を、内訳まで説明してくれるか

  想定再販価格、見込んでいる費用、現地確認後に価格が変わる条件を書面で示してくれる会社は、根拠のある提示をしている目安になります。「相場の何割」という説明だけで終わる場合は、2章の内訳をもとに質問してみましょう。

  👉 7章の7項目をそのまま質問リストにして相談すると、説明の具体性を自分で判断しやすくなります。

• 視点② 建物の状態や維持管理の履歴まで踏まえて査定できるか

  買取価格から差し引かれる最大の項目はリフォーム・修繕費です。築年数だけで一律に見積もるのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて査定できるかどうかで、提示額の納得感が変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 仲介と買取の両方を、手取り・期間・条件で並べて提案してくれるか

  仲介と買取のどちらか一方しか扱わない会社では、両者を同じ土俵で比べることが難しくなります。両方の提案を出し、手取り額と期間、契約条件をそろえて説明してくれる相談先だと、判断を誤りにくくなります。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、仲介・買取の比較から手続きの整理まで、お客さま一人ひとりに寄り添ってサポートします。ミサワホームグループの買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しており、仲介と買取の両方の提案を同じ窓口で受けられます。

10. まとめ：内訳と手取りがわかれば、買取価格は「納得して」選べる

不動産の買取価格は、再販売の想定価格から、リフォーム・修繕費、取得時の登記・税金、保有中の費用、販売経費、そして事業者の利益とリスクの見込みを差し引いて決まります。差し引かれる金額は建物の状態や立地によって物件ごとに違うため、「相場の何割」と一律に判断することはできません。提示額を評価するには、割合ではなく、再販売の想定価格と見込んでいる費用の内訳を確認することが近道です。

一方で、仲介にも売主が負担する費用があります。仲介手数料（上限は報酬告示で規定。400万円超は「売買価格×3%＋6万円」に消費税、800万円以下の物件には税込33万円を上限とする特例）、印紙税、抵当権抹消の費用を差し引いた「手取り額」でそろえて比べると、見た目の価格差は縮まることが多く、売却期間や契約条件まで含めれば、どちらが自分に合うかが見えてきます。税金の計算や特例の適用については、税務署または税理士にご確認ください。

MISAWA RELAY では、建物の状態や維持管理の履歴も踏まえて査定し、仲介と買取の両方の提案を手取り・期間・条件でそろえてご説明します。無料査定から売却方法の比較、手続きの整理まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートしますので、「買取の提示額が妥当か知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。