相続した実家や使っていない家の売却先を探していると、「空き家バンク」という言葉を目にすることがあります。自治体が空き家の情報を集めて利用希望者に紹介する仕組みですが、登録すれば自治体が買い取ってくれる制度ではなく、対象や登録条件、契約の進め方は自治体ごとに異なります。
本記事では、空き家バンクの仕組みと登録の流れ、不動産会社による仲介・買取との違い、費用と補助金、登録前に確認したいポイントを整理します。空き家を「売る・貸す・解体・管理」のどれにするかの全体像は「空き家になった実家の対処法4つ｜売る・貸す・解体・管理を徹底比較」をご覧ください。

1. 空き家バンクとは：自治体が空き家と利用希望者をつなぐ仕組み

空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい所有者から物件情報を集め、空き家を買いたい・借りたい人へ紹介する取り組みです。市区町村などの地方公共団体が運営するものが中心で、移住・定住の促進や空き家の増加を抑える目的で設けられています。地域の宅地建物取引業協会やNPOと連携して運営している自治体もあります。

背景には、空き家の増加があります。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家は900万2千戸、総住宅数に占める空き家率は13.8%で、いずれも調査開始以来で最も多い水準でした。このうち賃貸用・売却用・別荘などを除いた、いわば使われないまま置かれている空き家は385万6千戸（5.9%）にのぼります。空き家を放置した場合の問題は「空き家を放置するとどうなる？6つのリスクと固定資産税6倍のからくり」で解説しています。

1-1. 国土交通省「全国版空き家・空き地バンク」とは

空き家バンクは自治体ごとに設置されているため、「自治体によって公開される情報の項目が違う」「地域をまたいで探しにくい」という課題がありました。そこで国土交通省は、自治体が把握・提供している空き家等の情報を自治体横断で検索できる「全国版空き家・空き地バンク」を構築しました。公募で選ばれた2つの民間事業者（株式会社LIFULL・アットホーム株式会社）がそれぞれサイトを運営し、2017年10月に試行運用、2018年4月から本格運用が始まっています。

国土交通省の公表資料によると、2026年9月末時点で1,153の自治体が参加し、自治体へのアンケート調査等では約28,000件の物件が成約済みとされています。ただし、物件情報を実際に登録・管理しているのは各自治体であり、全国版サイトに載っている物件も、問い合わせ先は自治体または物件画面に表示される窓口です。

1-2. 「自治体ごとに違う」のが前提

空き家バンクには、全国で統一された制度があるわけではありません。国土交通省のよくある質問でも、「自治体によっては、空き家バンク事業を移住促進を目的と位置付けて、県外・市町村外からの利用希望者に限っている場合など、利用条件は自治体によって異なる」と案内されています。所有者側から見ると、次のような点が自治体ごとに変わります。

• 対象区域：市町村全域か、市街化区域を除く地域か、特定の集落のみか
• 登録できる物件：一戸建てのみか、土地・店舗も可か。倒壊のおそれがある建物は登録できないことが多い
• 利用希望者の条件：移住者に限る、定住の意思を求める、面談を課す、など
• 媒介の方法：自治体は情報提供のみで交渉は当事者間か、提携する宅地建物取引業者が媒介するか
• 補助金：改修費・家財処分費・成約奨励金などの有無と条件

本記事では一般的な仕組みを解説します。実際に申し込むときは、物件所在地の自治体の要綱と窓口の説明が優先されます。

2. 登録から成約までの流れ（5ステップ）

自治体によって細部は異なりますが、所有者が空き家バンクを利用するときの流れは、おおむね次の5ステップです。

1. 自治体へ登録を申請する：物件所在地の自治体の担当課（移住定住・空き家対策・都市計画など）に登録申込書を提出します。本人確認書類、登記事項証明書など所有者を確認できる書類、物件の外観・内観の写真、共有者がいる場合は同意書などを求められるのが一般的です。
2. 現地確認・審査を受ける：自治体の職員や提携する宅地建物取引業者が、外観や危険性、権利関係を確認します。この段階で、提携業者の中から媒介を担当する業者が決まる自治体もあります。申込から掲載まで1〜2か月程度かかるとしている自治体もあります。
3. 自治体のサイト等に掲載される：登録が認められると、自治体の空き家バンクのページや、全国版空き家・空き地バンクに物件情報が公開されます。
4. 利用希望者とのマッチング：利用希望者から問い合わせや内見の申し込みが入ります。自治体によっては、希望者側にも利用者登録や面談を求めます。
5. 交渉・契約：価格や引き渡し条件を調整し、売買契約または賃貸借契約を結びます。多くの自治体は「交渉・契約には関与しない」と明記しており、当事者間で直接進めるか、提携の宅地建物取引業者が媒介します。

3. 空き家バンクのメリットと、知っておきたい限界

3-1. メリット

• 移住希望者に情報が届く：一般の不動産ポータルサイトを見ない「地方で暮らしたい人」にも物件情報が届きます。地域に愛着を持って住んでくれる買主と出会える可能性があります。
• 登録料がかからないことが多い：登録・掲載を無料としている自治体が多く、費用面の負担を抑えて買主を探し始められます。
• 補助金につながる場合がある：登録物件を対象に、改修費や家財処分費を補助する制度を設けている自治体があります（5章で解説）。
• 不動産会社が扱いにくい物件でも登録できることがある：価格が低い物件や市街地から離れた物件など、民間の流通に乗りにくい空き家の受け皿になっています。

3-2. 限界と注意点

• 売れるまでの期間は読めない：希望者が現れるかどうかは地域や物件次第で、成約や成約時期は保証されません。
• 価格の目安は示されない：自治体は査定を行わないのが一般的で、価格は所有者が決めます。相場の把握は自分で行う必要があります。
• 自治体は交渉・契約に関与しない：当事者間で直接進める場合、重要事項説明や契約書の作成を誰が担うのか、トラブル時の窓口はどこかが曖昧になりがちです。
• 対象外の地域・物件がある：市街化区域の物件や、倒壊のおそれがある建物は登録できないことがあります。
• 建物の状態に関する責任は残る：個人間売買でも、売主は契約内容に応じて契約不適合責任を負います。雨漏りやシロアリ被害などは、隠さず書面で伝えることが大切です。

4. 仲介・買取との違いを比較（手数料・期間・価格・サポート範囲）

空き家の売却方法は、空き家バンクのほかに、不動産会社に買主探しを依頼する「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。3つの方法の違いを整理します。

表は一般的な整理です。期間や価格は物件と地域で大きく変わるため、自治体の要綱と不動産会社の説明を優先してください。買取の価格が仲介より低くなる理由は「不動産買取が安い理由とは？仲介との価格差のしくみ」、売却期間の目安は「不動産売却の期間はどれくらい？」で解説しています。

4-1. それぞれの方法が適しているケース

• 空き家バンクが適しているケース：急いでいない／価格より「地域で使ってくれる人に渡したい」気持ちが強い／民間の仲介で引き受けてもらえなかった／自治体の補助金を利用したい
• 仲介が適しているケース：市場価格に近い価格で売りたい／契約・手続きを任せたい／都市部や住宅需要のある地域の物件
• 買取が適しているケース：相続税の納付や住み替えで期限がある／残置物や老朽化が進んでいて片づけ・修繕が難しい／売却後の契約不適合責任を避けたい

古い家をそのまま売るか、解体して更地にするかの判断は「古い家・築古住宅は売れる？そのまま売却／解体して更地の判断」でくわしく整理しています。

5. 費用と補助金：登録料・仲介手数料・自治体の支援制度

5-1. 登録料と仲介手数料

空き家バンクへの登録・掲載は無料としている自治体が多く見られます。一方、提携する宅地建物取引業者が売買を媒介する場合は、成約時に宅地建物取引業法に基づく仲介手数料が発生するのが一般的です。仲介手数料の上限は国土交通省の告示で定められており、売買価格のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%（いずれも税込）を合計した額です。

さらに、2024年7月1日施行の告示改正により、売買価格が800万円以下の「低廉な空家等」については、媒介に要する費用を踏まえ、通常の計算を超えて依頼者ごとに税込33万円までの報酬を受け取れる特例が設けられています。価格の低い空き家でも不動産会社が媒介を引き受けやすくするための仕組みですが、所有者側から見ると「通常の計算より手数料が高くなる場合がある」ことを意味します。契約前に、手数料の額と根拠を書面で確認しましょう。

5-2. 自治体の補助金（改修・家財処分・成約奨励金など）

自治体によっては、空き家バンクの登録物件を対象に、次のような支援制度を設けています。いずれも全国一律の制度ではなく、自治体ごとに有無・金額・条件が異なります。

補助金は予算の範囲内で先着順としている自治体が多く、年度途中で受付が終わることもあります。また、補助を受ける側が所有者ではなく購入者であるケースも少なくありません。「登録すれば所有者が補助金を受け取れる」とは限らないため、誰が・いつ・何に対して受け取れるのかを要綱で確認してください。

6. 登録前に確認したい8つのポイント

空き家バンクに限らず、空き家を売る・貸すときに共通して整理しておきたい項目です。登録申請の段階でつまずきやすい順に並べています。

1. 登記名義と相続登記の状況：名義が亡くなった親のままでは、売買契約を結べません。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります。
2. 共有者全員の意思：きょうだいで共有している場合、売却には共有者全員の同意が必要です。空き家バンクの申請でも、共有者の同意書を求められるのが一般的です。
3. 土地の境界と接道：境界標の有無、隣地との境界の認識、前面道路が建築基準法上の道路かどうかを確認します。再建築できない土地は、買主の選択肢が狭まります。
4. 未登記の建物・増築部分：物置や増築部分が未登記だと、売買時に登記の整理が必要になることがあります。
5. 建物の状態：雨漏り、床の傾き、給排水設備の劣化、シロアリ被害の有無を把握し、不具合は利用希望者に書面で伝えます。
6. 残置物（家具・家財・庭木）の扱い：現況のままで引き渡すのか、所有者が片づけるのかを決めておきます。片づけの進め方は「遠方にある実家の売却の進め方｜現地に行けない・境界不明・残置物の対処」で解説しています。
7. 掲載中の維持管理費と税金：固定資産税・都市計画税、火災保険料、電気・水道の基本料金、草刈りや換気のための交通費など、成約までの負担を見積もっておきます。
8. 希望する条件の整理：売却か賃貸か、希望価格の下限、引き渡し時期、内見の対応方法（鍵の預け先）を決めておくと、問い合わせへの対応がスムーズになります。

7. 相続した実家・遠方の空き家の場合の進め方

空き家バンクを検討する方の多くは、相続した実家が遠方にあり、自分で住む予定も通う余裕もない、という状況にあります。この場合、空き家バンクへの登録の前後で、次の点を押さえておくと手戻りが減ります。

7-1. 相続登記と遺産分割を先に終える

空き家バンクの登録申請には、所有者であることを示す書類が必要です。遺産分割協議がまとまっていない、相続登記が済んでいない状態では申請自体が進みません。相続した実家を売るまでの全体の流れと、相続人が複数いるときの注意点は「相続した実家を売るには？流れ・税金・相続人が複数のときの注意点」でまとめています。

7-2. 3,000万円特別控除の期限を意識する

相続した空き家を売却したときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「相続した空き家の3,000万円特別控除」には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという譲渡の期限があります。空き家バンクは成約時期が読めないため、掲載したまま時間が過ぎると、控除の期限を逃す可能性があります。控除の要件や期限、使えないケースは「相続した空き家の3,000万円特別控除｜要件・期限・使えないケース」で確認してください。適用の可否は税理士または税務署に相談しましょう。

7-3. 「待つ」期間の上限を決めておく

空き家バンクに登録して半年、1年と問い合わせがないまま、固定資産税と管理の負担だけが続くケースは珍しくありません。登録時に「◯か月問い合わせがなければ価格を見直す」「1年で成約しなければ仲介または買取に切り替える」といった区切りを決めておくと、放置のリスクを抑えられます。まず不動産会社の査定で「仲介で売れる価格」と「買取の価格」を把握してから登録すれば、切り替えの判断もしやすくなります。空き家の放置が進むと、管理不全空家等や特定空家等に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除されることもあります（「空き家を放置するとどうなる？」参照）。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家バンクに登録すれば、自治体が買い取ってくれますか？

いいえ。空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集めて利用希望者に紹介する仕組みであり、自治体が物件を買い取る制度ではありません。買主・借主を探す接点を増やす方法のひとつで、登録しても成約や成約時期は保証されません。多くの自治体は交渉や契約に関与せず、当事者間または提携する宅地建物取引業者を通じて手続きを進めます。

Q2. 空き家バンクを利用すると、費用はかかりますか？

登録自体は無料としている自治体が多い一方、提携の宅地建物取引業者が売買を媒介する場合は、成約時に宅地建物取引業法に基づく仲介手数料が発生するのが一般的です。売買価格が800万円以下の物件では、媒介に要する費用を踏まえ、依頼者ごとに税込33万円を上限として通常の計算を超える報酬が認められる特例があります。登録料・手数料の扱いは自治体ごとに異なるため、申込前に確認しましょう。

Q3. 空き家バンクと不動産会社への仲介依頼は、同時にできますか？

自治体の要綱や、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類によって異なります。専属専任媒介契約や専任媒介契約では、他の業者への重ねての依頼が制限されるため、空き家バンクへの登録と両立できるかを事前に確認する必要があります。自治体によっては、登録物件の媒介を提携業者に限定している場合もあります。併用を考えるときは、自治体の担当窓口と不動産会社の両方に確認してください。

Q4. 相続した空き家を空き家バンクで売った場合、3,000万円の特別控除は使えますか？

空き家バンクを通じて売却したかどうかは、相続した空き家の3,000万円特別控除の要件には関係ありません。控除は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、売却代金が1億円以下であることなど、物件と譲渡の条件で判断されます。要件の詳細は国税庁の情報と税理士・税務署で確認してください。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

空き家バンク・仲介・買取のどれを選ぶにしても、最初に「この物件はいくらで、どの方法なら売れるのか」を把握しておくと判断がぶれません。相談先を選ぶときは、次の3つの視点が役立ちます。

• 視点① 空き家バンク・仲介・買取を、価格と期間の両面から比較してくれるか

  「仲介ならこの価格で◯か月」「買取ならこの価格で◯週間」と並べて示してくれる相談先なら、空き家バンクに登録して待つことの意味も、数字をもとに判断できます。自社の仲介だけを勧める相談先には注意が必要です。

  👉 査定を受けるときに「買取の場合の価格も教えてほしい」と伝えると、比較のしやすさが変わります。

• 視点② 古い建物の状態まで評価できるか

  空き家の多くは築年数が経っています。土地値だけで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、査定額と売り方の提案が変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 相続・境界・残置物など、売る前の課題も一緒に整理してくれるか

  空き家の売却では、相続登記、共有者の調整、境界の確認、残置物の片づけといった課題が売却そのものより先に立ちはだかります。必要に応じて司法書士・土地家屋調査士・税理士へ橋渡しをしてくれる相談先だと、遠方からでも進めやすくなります。

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10. まとめ：空き家バンクは「選択肢のひとつ」として比較する

空き家バンクは、自治体などが空き家の情報と利用希望者をつなぐ仕組みです。国土交通省の全国版空き家・空き地バンクを通じて全国の登録物件を横断検索でき、2026年9月末時点で1,153の自治体が参加しています。登録は「自治体へ申請→現地確認→掲載→マッチング→交渉・契約」の流れで進み、交渉・契約は当事者または提携の宅地建物取引業者が担うのが一般的です。

一方で、自治体が買い取る制度ではなく、売れるまでの期間や価格の目安も保証されません。対象区域、登録条件、媒介の方法、補助金の有無は自治体ごとに異なるため、物件所在地の窓口で要綱を確認したうえで、仲介・買取と価格と期間の両面から比較することが大切です。相続した実家であれば、相続登記と3,000万円特別控除の期限を先に押さえておきましょう。

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