賃貸住宅経営 特集

新時代におけるサラリーマンのための賃貸経営

さまざまなアンケート調査を見てもわかるように、多くの人が老後の生活費について漠然とした不安を感じています。そんな中で不動産や金融商品など、さまざまな投資が注目されています。
国も個人投資に関しての制度を設けており、税制面などで優遇しています。
そんな中でも注目されているのが、サラリーマン大家さんです。不動産に投資することで、その家賃収入を個人年金として、または収入アップを目的として考える方が増えています。
しかし、世の中の多くのサラリーマン大家さんに、向けられた書籍やインターネットの情報は、「不動産投資」に関わるものがほとんどです。
一般的に言われているサラリーマン大家さんは、融資の受けられる範囲でワンルームマンションや地方の中古アパート、また競売物件などを購入します。
しかし不動産投資への失敗のリスクや資金調達の難しさなどから、投資家もより慎重になっているのが現状です。
そこで今回は、ご自分で所有している土地や、親が所有している土地などを活かす「土地活用のサラリーマン大家さん」にスポットを当てます。基本的な考え方から経営のヒントまで、ぜひ将来のためにお役立てください。

もし活用できる土地をご自身や家族がお持ちで、企業にお勤めなら計画するにあたって有利な状況にあるといえます。
理由の一つとして、融資を受けやすいということがあげられます。サラリーマンは銀行融資的には安定していると見なされる傾向にあり、特に勤続年数が長い方は評価されやすく、不動産融資の面においても融資が受けやすくなります。
活用できる土地があるとなれば、当然土地から買うより投資額は少なくなり、投資に対する利回りも良くなりますから、融資も検討しやすいといえるでしょう。
さらに、税制面でのメリットがある場合もあります。投資用の建物を建てた場合、建物代金の一定額を「減価償却費」として経費にすることができます。他にも管理費用や修繕費用、不動産投資ローンの利息なども経費にできます。
特に経営の初年度はこの経費が多くなりやすいこともあり、経費が家賃よりも大きい場合には、サラリーマンの収入から差額を差し引けます（損益通算）。

将来の年金不安を抱えている現役世代には、ダブルインカム（給与以外の収入）が必要との認識が強くなりつつあります。年金を補うための貯蓄を行うためにも、今の収入を増やしておきたいというニーズが高いのです。
忙しいサラリーマンにとって、賃貸住宅経営は少ない手間で収入を得ることができる数少ない収入アップ方法の一つです。なるべく負担の少ない管理方法を選ぶことで、手間なく安定した収入を得ることが可能です。

相続税法が変わり、相続税がかかる方の数が飛躍的に多くなりました。国税庁のデータによると、相続税の控除額が少なくなった平成27年以降、課税対象者が1.8倍にまで増えているという現状があります。
賃貸住宅経営は、土地の評価額を抑えることができるため、相続税を少なくする効果も期待できます。もし家族の中で誰も実家に住み続けることがない場合などは、活用を考えた方がよいかもしれません。

サラリーマン大家さんになろうと考えても、何をどうすればいいかわからないという方も多いのではないでしょうか。
実家の遊休地を活用したい。実家そのものの活用を考えたい。そんな一人一人違う状況やニーズを踏まえた計画を立てるためには、賃貸経営はもとより相続や税務に詳しいパートナーが必要になります。 ミサワホームではトータルな活用方法を提案していますので、まずはお気軽にご相談ください。

活用できる土地があることがサラリーマン大家さんには大きなメリットに。
家族全体でメリットを考えて実家の土地や遊休地を活かしましょう。

もし親が遊休地を所有されている場合、その土地の活用方法によって相続税評価額を減らすことが可能になります。
まず賃貸住宅が建っている土地は「貸家建付地」となります。その土地にかかる評価額を下げることができ、一般的に約20%程度の評価減が可能になります。さらに、小規模宅地等減額の特例により、貸付事業用地の場合、200㎡までを評価額の最大50%を評価減することができます。
もし駐車場や活用していない土地を所有しているなら、そこに賃貸住宅を建てて相続税評価額を減らすことが大きなメリットになります。そしてその収益を生む資産を相続することで、将来の収入源として活用することが可能になります。
資産の状況や相続人の数などによりベストな相続対策方法は変わりますので、どのような方法が良いのかプロの意見を聞くことが大切です。

自宅の一部を賃貸住宅として活用する、いわゆる「賃貸併用住宅」が注目されています。
住宅ローンの一部を家賃収入で補うことができるので、戸建住宅だけを建てるより、少ないローン返済で建てることが可能になります。
もちろん住宅ローンが終わった後は、家賃収入はそのまま収入となりますので、将来の個人年金としても活用できます。
ミサワホームではこの賃貸併用住宅に、多くの実績とノウハウがあります。土地から購入して自宅を建てたい方も、賃貸併用住宅にすることで月々のローン返済が今までの家賃並みで済んでいるというケースも珍しくありません。
さまざまな賃貸併用住宅の実例もありますので、お気軽にミサワホームへご相談ください。

賃貸住宅を建築する上で最も重要視しなければならないのは、長期安定経営が望める高いクオリティの物件をつくること。そこで大切なのが市場調査です。建築を予定している土地に賃貸住宅が成功する要素があるのか。もし可能性が低いのであれば、土地を売却して収益を上げられる不動産に買い換えるという選択肢もあります。
賃貸住宅の需要が見込める土地であれば、これからの20年、30年の長期にわたり、入居者に選ばれる物件を建築する必要があります。
省エネ性能や耐震性能はこれから当たり前に。高い基本性能を実現しながら、空間の工夫や、美しさを保つ工夫が必要になります。
一般的に断熱性や耐震性などの基本性能を高くすると天井が低く狭い部屋になりがちですが、ミサワホームでは断熱性や耐震性を維持しつつ、高い天井の開放的な空間を提案しています。さらに居住空間を狭くすることなく収納量をアップする独自の大収納空間「蔵」 ®を採用した立体的な空間提案を行なっています。また外壁には高耐候外装材を採用し、いつまでも美しい外観を保つ工夫をしています。
外観のデザインや室内のデザインの魅力を高めることで、いつまでも色褪せない魅力のある物件を目指します。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

不動産投資を行う上で、ビルの一棟買いや投資マンションを購入することがサラリーマン大家さんの指南書などで、よくおすすめされている手法です。
しかし、長期にわたり利益を定期的に得たいのであれば、物件を選ぶ際、メリットだけでなくリスクを考えて慎重に選んでいくことが重要になってきます。
まずは物件探しが大切です。これはプロに相談する必要がありますし、良い物件を選ぶための知識が必要です。
さらに良い物件が見つかったとして、銀行に融資を依頼する必要が出てきます。現在不動産投資に関する融資は、以前に比べて厳しくなっているというニュースを目にした方もいらっしゃると思います。長期的な収支計画はきちんと行う必要がありますから、ここでもプロのアドバイスが必要になるでしょう。
まずはしっかりとした知識を得ることが大切です。

賃貸住宅経営を成功させるためには、プロセスの一つ一つが大切。
計画から経営を行うまでの流れを把握しておきましょう。

サラリーマン大家さんが賃貸住宅経営を行う上で大切なことは、全てを自分だけで行わないようにすること。サラリーマンとしての仕事をお持ちなのですから、賃貸経営になるべく時間を取られないようにすることが大切です。
そこで重要視していただきたいのが、計画段階から経営をはじめてからのアドバイスなど、トータルにバックアップしてくれるパートナー選びです。
チャート図は、ミサワホームの資産活用コンサルティングです。オーナーさまのご要望や現状などのヒアリングから始まり、敷地の市場調査などを経て、賃貸住宅計画を立てていきます。さらに必要であれば外部のプロフェッショナルを手配し、万全の体制で経営をバックアップしていきます。
はじめての賃貸経営でも、安心して計画から経営まで行うことができます。

賃貸住宅経営が選択肢にあっても、実際に投資を行うという決断はなかなかできないものです。その大きな要因として資金計画があります。実際にどれくらいの資金が必要なのか、融資は受けられるのか、収支は成り立つのか、など金銭面の不安が決断を鈍らせる要因のようです。
ミサワホームでは、収支プランナーソフトを使って長期間の収支計画を提案。家賃相場などを踏まえ、その敷地に合った建築計画を立て、安定した収支を設計します。さらに提携ローンの紹介や公的ローンの斡旋など、資金計画をトータルでバックアップしていきます。
そして何より20年、30年後も入居者が魅力を感じる賃貸住宅を建築することが大切です。
ミサワホームでは、持続可能な価値の残る賃貸住宅をご提案。市場調査をもとにした魅力的な物件を提供することで長期の安定経営を実現します。

健全な経営のために必須なのが、賃貸住宅の管理業務。適切な管理は、入居者に気持ちよく長期間住んでいただくことにつながり、結果として稼働率を高めます。また、建物管理をまめに行うことで建物の価値を維持し、修繕費用の圧縮にも貢献できます。
しかしサラリーマン大家さんにとって、日々管理業務を行うことは時間的にも難しいと言えます。そうなると管理業務を外部に委託するケースがほとんどになります。その一つが委託管理。建物管理業務の委託や建物の保守・メンテナンスや、入居者対応を依頼します。
さらに一括借上げ。保証会社がオーナーさまから各部屋をまるごと借上げ、それを第三者（借主）へ貸す形となります。保証会社は空室の有無に関わらずオーナーさまへの家賃収入を保証します。さまざまな管理方法がありますが、自分にあったものを選びましょう。

賃貸経営の所得税は、、納税者が自ら申告する申告納税制度（確定申告）が採用されています。
簡単に説明すると、家賃などの収入から控除と必要経費を差し引いたものが所得となり、その所得の額に合わせた累進課税で所得税が決定します。
ここで大切なのが経費です。経費には建物の建築費を耐用年数で割った金額が経費になる減価償却費や、経営に使用するパソコンなどさまざまなものがあります。この経費を上手に使って申告所得を少なくしていくことで、所得税を抑えることができます。
このように経営には経理がつきものです。ぜひプロと相談しながら、正しい知識を身につけていきましょう。