資産活用コンサルティング｜ミサワホームの土地活用・賃貸経営

TOCHIEとは

土地知恵 TOCHIE（トチエ）

ミサワホームの資産活用コンサルティングは、
住まいづくりのノウハウをベースに、
現状分析／ヒアリング／地域特性／
市場調査／
プランの企画・提案／
総合的な解決力を通じて、
オーナーさまを全面的にサポートします。

現状分析／ヒアリング

資産活用は、
明確な目的設定から
スタート。

資産活用といっても、オーナーさまのご要望や土地の状況などにより、目的や方法は様々です。
ミサワホームの資産活用コンサルティングは、まず入念なヒアリングからスタート。
オーナーさまを第一に考え、より良い未来のためにお悩みなどを徹底的にお伺いします。

税務対策

土地は所有しているだけで、一定の維持費がかかります。その費用の大半は、各種税金です。持っているだけではプラスを生まないばかりか、税金の額によってはむしろマイナスになることも。少しでも税金の負担を抑えながら、大切な土地を維持（所有）していくために、固定資産税、都市計画税、相続税、所得税、住民税の対策など、それぞれの視点からの税務対策をご提案いたします。

事業承継

経営者の最後の大事業とも言われる事業承継。対応を誤ると、後継者に多額の相続税がかかってしまう可能性もあります。事業承継の準備に、早すぎるということはありません。大切な資産を確実に承継するために、事業の入念な現状分析と将来の対策をしっかりと講じる必要があります。

地域貢献

土地活用のメリットは、オーナーさまに利益をもたらすことだけではありません。その街に必要とされる活用をすれば、近隣地域の方々にも、大きなメリットが生まれます。高齢者の施設や、介護施設、診療所、保育施設等、その街にとって重要な施設を供給するという地域貢献も、土地活用の大きな意義のひとつ。ミサワホームには、あらゆるニーズやオーダーに対応可能な体制が整っています。

地域特性・市場調査

地域の特性や、
街のニーズをリサーチ。

土地の資産価値を最大限に活かすために、立地や敷地面積、
その地域の市場動向など、あらゆる視点からマーケティング調査を実施。
土地の分析結果とヒアリングの内容をもとに、高い収益力を持つ賃貸住宅や店舗、
地域貢献となる医療・保育施設など、その街に必要とされるニーズをリサーチします。

立地と
ポテンシャルの分析

「住宅街」や「市街地」、「幹線道路沿い」など、エリアによって土地の使われ方は大きく異なります。その土地の調査は、周辺環境や地価動向などを知ることからスタート。駅からの距離やそのエリアの家賃相場、建ぺい率や容積率、医療施設の充実度など、様々な視点から総合的に分析し、その土地のポテンシャルがどれぐらいあるのかを把握します。

街のニーズと課題の発掘

街が抱える課題や動向を見つめながら、そのエリアの特性をリサーチ。土地周辺にあるニーズを導き出し、デザイン性で差別化できるレジデンスや、介護・福祉・医療施設など、オーナーさまとその街に暮らす人々にとってベストなプランをご提案いたします。介護・福祉施設や保育施設などでは、その後の運営や経営もお手伝いいたします。

エリア特性リサーチ項目の一例ずっと住み続けたくなる街づくり

周辺環境徒歩でどこでも行ける利便性
震災対応海岸に近いので津波からの避難を常に考えている海側から山側へニーズ移転
近隣地域との共生近隣環境との相乗効果により街のバリューアップを図る
住環境駅からずっとフラットで坂道もなくみんなに優しい住環境
ターゲット単身者から高齢者までだれでも
住みたくなる街誰もがターゲット
将来対応力はじめは賃貸でも将来所有したい戸建貸家で対応可能
安心・安全歩車分離設計により子供にも
ご老人にも皆に優しい街づくり
ステイタスこの街に住んでいること自体がステイタス。友達を呼んで、つい自慢したくなる。そんな街をつくります価値の下がらない街は収益上も安心

プランの企画・提案

「10の資産活用」で
価値を引き出す
プランをご提案。

土地には大きく「建てる」「貸す」「売る」などの活用方法があります。
ミサワホームでは、さらに細分化した
独自の「10の資産活用」メニューに基づき、
その土地の価値を最大限に活かせる、
ベストな方法をプランニング。
トレンドなども考慮しながら、
地域の中で競争力を持つ魅力的な建物をご提案いたします。

10の資産活用

ミサワホームならではの、幅広い提案力

ペット共生
賃貸住宅
全国的ニーズ高・供給量少。
差別化と長期安定経営。
ロードサイド
店舗
リースバック・事業用定期借
地権など多様な事業方式。
事業転換しやすい
戸建貸家
変形敷地・遠距離土地も活用可。
分割・売却にも対応。
医院建築
診療圏調査から開業まで
ワンストップでサポート。

総合的な解決力

あらゆる課題を、
ワンストップで
解決します。

土地活用の方法は、土地とオーナーさまの数だけあります。
ミサワホームでは、専門的な知識がなくても、スムーズな資産活用ができるよう、あらゆる面でトータルにフォロー。
長年培ってきた総合力とノウハウを駆使し、課題解決に導きます。

ニーズとニーズをつなぐ
「マッチング」

オーナーさまが地域貢献を希望される場合には、開業志望の医師や介護事業者などをご紹介し、医療・介護施設をはじめ様々なプランをご提案することもできます。ミサワホームが間に立ち、ご相談からご契約までトータルにサポートいたします。

クララクリニック（事業用定期借地）
ありまクリニック（事業用定期借地）
メディカルコミュニティ砧（オーダーリース）

低リスクで安定収入を
見込める
「一括借上」

賃貸住宅や介護施設を建てたいが、うまく経営・運営できるか不安。そのようなオーナーさまには「一括借上」という方法もご用意しております。入居率に関わらず、一定の「借上家賃」が確保できるので、長期間の安定収入を実現できます。

BLAN JR札幌　マザアス札幌（ミサワホーム北海道一括借上）
岡山市賃貸住宅　Belle Lead（ミサワホーム不動産一括借上）
南柏ポラールコート（ミサワホーム不動産一括借上）

オーナーさまの資産を
整理する
「土地購入・分譲」

資産の整理をご希望の際や、再構築したい場合などには、ミサワホームが土地の売買をお手伝いすることや買い取ることも可能です。例えば工場跡地など広い敷地の場合、戸建住宅地を企画・分譲するなど、その街全体を活性化させるような土地活用を実現します。

ALBIO COURT 一橋学園（小平市）
新浦安マリナイースト 21・碧浜（浦安市）

オナーズヒル奈良青山（奈良市）

オナーズヒル上津台（神戸市）

プランの実現をサポートする
「ミサワホームグループ」

ミサワリフォーム
株式会社リフォーム・リノベーションなど
ミサワホーム
不動産株式会社不動産仲介・賃貸管理・一括借上など
株式会社マザアス介護施設・老人ホームの運営など
セントスタッフ
株式会社介護士・保育士などの派遣

土地活用実例

実際のオーナーさまの
課題解決事例。

お悩みからプランニング、解決まで。
ミサワホームのコンサルティングが実現した実例をご紹介。

サービス付き高齢者向け住宅
センチュリーテラス新柏
活用法を明確化し、
地域貢献と長期安定経営を両立。
- 構造／重量鉄骨造
- 建設地／千葉県柏市
- 敷地面積／2,569㎡　延床面積／2,292㎡
- 活用方法／駐車場からの土地活用
中庭の散歩道。樹々や芝生など緑を多く配置。「わが家」のように、リラックスして過ごせる住空間。
オーナーさまのお悩み
- 後継者への道標として、相続対策を検討
- 駐車場・庭の稼働率低下と管理の負担
- アパートでは将来的な競争力に不安
解決の視点
- 補助金活用＋一括借上で、キャッシュフローと安定性を確保
- 「わが家に帰る」コンセプトで、楽しく過ごせる住まいを演出
解決のプロセス

コンサルティングのポイント

金融機関・税理士とともに土地を色分けし、相続効果を数値化することで、活用イメージを明確化。

以前の相続で苦労されたことがあったオーナーさま。相続対策として、色々な業者から提案があったものの、どのように敷地を活用すれば良いか不明瞭なままでした。そこで、ミサワホームでは「10の資産活用」をご説明し、土地の色分けからスタート。さらにミサワホームグループの介護実績を評価いただき、地域貢献できるサービス付き高齢者向け住宅を建築することに決定しました。オーナーさまのご希望で、落ち着いた雰囲気にこだわり、残した園芸用地は入居者の借景になるように配慮。敷地内にはポケットパークや、バーベキューテラスを設けるなど、入居者が楽しく過ごせる住宅が完成しました。
店舗併用マンション
Cマンション
満室経営の秘訣は、
景観と住み心地を追求したデザイン力。
- 構造／鉄筋コンクリート造
- 建設地／東京都練馬区
- 敷地面積／736㎡　延床面積／1,343㎡
- 活用方法／金融機関店舗からの建替え
照明は、外壁や屋内を優雅に映し出す絶妙な演出に。白を基調とした、明るく高級感のある内装。
オーナーさまのお悩み
- 建物乱立地域で、街のランドマークとなる建物を検討
- 特殊な造りの金融機関跡地で、既存建物の活用に苦慮
- 住み慣れた街への貢献と、愛される建物を希望
解決の視点
- 経済的にゆとりある単身者・若いファミリーをターゲットに設定
- 高級ホテルのような佇まいで、効果的な差別化を演出
解決のプロセス

コンサルティングのポイント

高さ制限のある地域だったが、地面を下げて5階建てにすることで、収益性をアップ

「駅までバスで5分で、都心へのアクセスも良く、大変便利な立地なのですが、昔から歩道が狭く、小さな建物が乱立していました」とオーナーさま。既存の建物を活かすことが難しかったため、建て替えのプランをご提案しました。病院や老人ホームなどを含む複数の案をご提案し、経営的視点から賃貸マンションを選択。競争が激しい地域ゆえに、デザインによる差別化を図った結果、グッドデザイン賞も受賞するほど景観に優れた建物が完成。1階は安定した収入につながる店舗に。建物の高さ制限などがある風致地区でしたが、設計上の工夫で5階建てにすることで最大限に戸数を確保し、収益面での大きなプラスが実現しました。
戸建貸家
ミューカフS棟＆N棟
広大な敷地を活用。
ゆとりのある空間設計で、他県でも評判の街並みに。
- 構造／木質パネル接着工法
- 建設地／埼玉県白岡市
- 敷地面積／2,906㎡
- 活用方法／畑からの土地活用
多目的に利用できる広い玄関スペース。IHキッチンなど、子育て世代に人気の設備を採用。
オーナーさまのお悩み
- 相続税対策も考えつつ、先祖代々の土地を継承
- 郊外の立地で、子育て家庭向けの戸建を検討
- 税理士紹介のメーカー各社も、いまいち
解決の視点
- 広さを活かし、各棟に駐車場2台分と多目的空間を設置
- 11棟それぞれに個性を持たせつつ、調和のとれた街並みに配慮
解決のプロセス

コンサルティングのポイント

あえてゆとりのある配置にし、棟と棟の間に十分な空間を確保することで日当たりや風の通りに配慮

「今後の相続対策も考えながら、地域の方に喜んでいただける活用を目指しました」とオーナーさま。税理士紹介のメーカー各社からも提案がありましたが、ミサワホームの戸建貸家の成功事例と、数値に基づく提案が決め手となりました。広大な敷地を活かし、あえてゆとりのある配置にすることで、11棟それぞれに個性を持たせつつ調和のとれた街並みが完成。入居者からも好評をいただき、他県からも評判の街並みとなっています。
医療施設
あさいクリニック
医師との話し合いを重ね、
立地から空間デザインまでトータルに提案。
- 構造／木造軸組工法
- 建設地／静岡県伊豆の国市
- 敷地面積／845㎡　延床面積／356㎡
- 活用方法／事業用定期借地
目的別にパステルカラーで色分けされたベッド。診察室との動線も考慮した、明るく広いリハビリ室。
オーナーさまのお悩み
- 勤務医では叶わない、じっくり患者さまと向き合える診療所を希望
- 大型量販店近くの土地探しも、条件に合わず難航
解決の視点
- 外観・動線と、痛みをやわらげる空間づくりを重視
- 開放感ある空間の希望に、綿密な構造計算で応えた提案
解決のプロセス

コンサルティングのポイント

難航していた用地探しも、ミサワホームが地主さまと直接交渉し、条件の折り合いをつけることに成功。

医師であるオーナーさまは、40代で地域密着の診療所を持ちたい夢を実現すべく、用地探しから計画をスタート。しかし「50件近く当たりましたが、いい物件が見つかりませんでした。諦めかけていた時に、ミサワホームの紹介を受けたんです」。検討当初のエリアで、ミサワホームが地主さまと交渉し、用地確保に成功。設計・施工もミサワホームをお選びいただきました。施工中は、オーナーさまと何度も話し合いを重ね、施設内の段差をなくしたり、目的別にベッドを色分けしたり、診察室の動線を工夫するなど、患者さまにしっかり向き合える空間をともに創造。開業1ヵ月で予想を超える患者さまが来院する人気のクリニックとなりました。