消費税アップ対策のための賃貸住宅計画スケジュール
賃貸住宅の建築には消費税増税の経過処置が設定されています。
増税までのスケジュールを把握して、早めの計画を立てましょう。
賃貸住宅経営の大きな負担になる消費税増税。
先延ばしになっていた消費税増税、2019年の10月よりスタートすることが予定されています。消費税は、大きな出資に対して比例して大きくなりますから、賃貸住宅のような建築費には重い負担となります。仮に１億円の建築費の場合は、8%の800万円から、10％だと1000万円、200万円の増税になります。
一般的な事業経営の場合、仕入れた商品の消費税は、最終的に消費者からの消費税でまかなうことになり、事業者には大きな負担にはなりません。しかし賃貸経営の場合は、入居者からの家賃には消費税がかかりませんから、賃貸住宅の消費税はすべて経営者の負担となります。また賃貸住宅経営においても、修繕費や設備の入れ替え工事費などに消費税がかかってきますので、できれば消費税増税前に、新築やリフォームを行なってしまう方が得策といえるでしょう。
それではどのようなタイミングなら増税前に計画できるのかを見てみましょう。
消費税アップの影響を受けないスケジュールを。
賃貸住宅の建築など、契約から完成・引渡しまでに長い時間がかかる請負契約の場合には、経過措置期間が設けられています。税率改正適用開始日（2019年10月１日）の6カ月前、2019年3月31日（指定日）までに請負契約を締結した場合は、建物の引渡しが適用開始日以降になっても改正前の税率8％が適用されます。
また、指定日前の契約であっても、その後の打ち合せで内容変更があり、建築費が増額になった場合（指定日以降に変更契約する場合）、引渡しが適用開始日以降であれば、増額分は消費税10％が適用されてしまいますのでご注意ください。2019年3月31日までの契約を行うには、遅くとも2018年秋頃から建築の打ち合わせを開始しなくてはなりません。早めの計画を行いましょう。
過去の消費税増税でも建築ラッシュに。
余裕ある計画をスタートさせましょう
消費税増税の影響を受けないようにするためだけを優先して、急いで行った契約では、後々の経営がうまくいかなくなってしまうような問題を抱える可能性もあります。賃貸住宅を計画するためには、綿密な収支計画はもちろん、市場調査をはじめ、敷地調査、そして設計などにある程度時間が必要となります。また金融機関からの融資を受けるための時間も必要です。
これらのスピードを優先すると、想定していたほど入居者が集まらず、空室ができてしまうなどの問題が生じることもあります。時間的な余裕を持って、しっかりした事業計画を立て、その上で請負契約を締結することが、長く続く経営を考えると大切なことです。また、過去の消費税増税でも、駆け込み需要がありました。
建築需要が高まると、一般的に工期が長くなってしまうことも予想され、賃貸住宅の入居シーズンに間に合わないケースも出てくるかもしれないので、過去の例からも、早めに検討をスタートする必要があります。これは現在経営されている賃貸住宅のリフォーム計画にも当てはまります。特に外壁の塗り替えなどは費用も時間もかかるため、早めに計画を始めておきましょう。
早めにご家族で方針を決めましょう。
建築の相談だけなら、2018年の秋頃でも間に合うかもしれませんが、資産全体を踏まえて、将来最もメリットのある計画を立てるためには、さらなる時間が必要です。まずはご家族で、将来についてしっかりとしたビジョンを持ちましょう。相続時のことまでを考えて、どのように分割するか、相続税評価額をどのように下げるかなど、考えることは多くあるはずです。
できれば今年の夏、お盆などを機会に、家族で相談してみましょう。
