消費税のアップで資金計画はこう変わる
消費税増税は賃貸経営にも影響があります
2019年10月、消費税率がこれまでの8%から10％に引き上げられる予定です。
これから、賃貸住宅の建築やリフォーム等を考えているオーナーさまにとっては、その費用にかかる消費税率が8％か10％かでは、少なからず影響が出てきます。
また消費税は商品やサービスなどの取引全般にかかるため、建築費や改築費以外にも、消費税増税後には10％の税率がかかります。
例えば賃貸住宅の建設や改修に付随する家電、照明器具。門扉、屋外フェンス、シャッター、駐車場設備などにもかかってきます。
特に外廻りの設備については、建物が完成してからでないと施工できないものもありますから、考えておかなくてはなりません。
他にもローン手数料、仲介手数料、登記手数料、火災保険料など、一般的に賃貸住宅が完成した後にかかる経費もあります。
建築契約のスケジュールをしっかり把握しておくことが大切です。
建築時の負担はどの程度変わるのか
２％の増税とは言え、増税分の負担は大きくなります。
例えば8000万円の建築費で賃貸住宅を建てた場合、増税分は160万円になります。
消費税増税導入の経過措置を的確に理解することで、増税分（160万円）を納税ではなくて、設備等への追加投資とすれば、周辺より魅力的な物件とすることが可能です。
そのスケジュールを6ページよりご紹介します。
住宅の家賃には消費税がかからない
建築費の消費税については次ページから行います。まずは賃貸経営と消費税の関係について理解しておきましょう。
賃貸住宅については、『住宅の貸付』に該当し、消費税は非課税扱いとなります。また住宅の「共益費」、「礼金」、「保証金」などにも消費税はかかりません。
駐車場については、付随している駐車場を家賃込みで賃貸する場合は駐車場を含めて『住宅の貸付』として扱い、非課税となります。
しかし、建物賃貸借契約と別に駐車場使用契約が締結されている場合は、消費税の課税対象となります。
貸事務所や駐車場では課税対象になるので要注意
住居を伴わない駐車場や、店舗やオフィスなどの賃貸物件を経営している場合や、年間売上高が1000万円を超える事業規模がある場合には、課税対象となります。
それでは、店舗併用の住宅の場合はどうなるのでしょう？
この場合は、テナントへの貸付や貸倉庫などの非住居の貸付は『住宅の貸付』に該当しませんので、その売上は課税対象となります。
家賃のうち住宅家賃の部分を合理的に区分し、その部分の金額は非課税になります。
このように、物件の形態により消費税が発生するかどうかが決まるので、専門家に相談することをお勧めします。
売上にかかる消費税は経理上どう処理するのか?
基準年度（前々年度）の課税売上高が1000万円を超えると消費税課税事業者となり、消費税を納めなければなりません。 複数の事業があれば、合算して1000万円以上の売上高と考えます。つまり賃貸住宅経営以外にも駐車場運営などの副収入があれば、これらの収入を合算して1000万円を超えた場合、課税の対象ということです。 消費税の計算方法は、次のとおりです。
（課税売上（税抜）×（税率）10％）−（課税仕入（税抜）×（税率）10％）＝納付する消費税額。
※2019年10月1日以降の税率10％の場合
増税で計算も変わりますので、税理士などにご相談ください。
