賃貸住宅の建て替えには
プロのノウハウをぜひ知っておきましょう。
以前と市場が違っていることを知りましょう。
賃貸住宅の老朽化が社会問題になっています。総務省が平成25年に公表した「住宅・土地統計調査」によると、耐震基準が古い1980年（昭和55年）以前に建てられた賃貸住宅が353万戸あるという報告が出ています。さらに1970年以前に建てられた賃貸住宅が120万戸もあるという結果が出ています。老朽化による災害リスクや今後の相続などを考えると、早急な対策が必要な場合もあります。老朽アパートが抱える問題はさまざま。第一は空室率が高くなること。
長期間埋まらないと、家賃の値下げや大規模リフォームが必要となる場合もあります。また、建物の修繕費もかかるようになり、収益が悪化してしまいます。そして建て替えを考える場合、以前とは市場の状況が変わっていることも知っておきましょう。市場は借り手市場。
「貸してあげる」という発想では、入居者を集めることは難しい時代です。さらに賃貸住宅の建て替えには入居者の立ち退き等様々な問題があります。これらをクリアするノウハウが、建て替えの成功には不可欠なのです。今回はそんな賃貸住宅の建て替えについて、実際の現場をよく知る不動産会社の方にお話をうかがいました。
建物の老朽化というピンチをチャンスに変える発想を。
建て替えは、数年がかりの一大プロジェクトです。
「老朽化した賃貸住宅の対策を考える上で、オーナー様１人で建て替えを決断し、成功へ導くのは難しいと思います」とおっしゃるのは、東京都調布市を拠点に長年活動されている㈲三友不動産の統括本部長の大森様。「入居者の退去からはじまり、どんな物件に建て替えるのか、収支をどのように考えるかなど、考えなくてはならないことがたくさんあります。だからこそ、土地活用にノウハウのある、不動産会社や住宅メーカーから、よりよい提案を受けることが大切になります」。
㈲三友不動産では、建て替えを考えるオーナー様にどのようなアドバイスをしているのでしょう？「オーナー様にとって、どうすることがベストかを提案します。大規模なリフォームで効果があるのか、建て替えた方が良いか、または別の収益物件に買い替える方が良いのかなど、様々な選択肢を検討します」。やはり地元の不動産会社だからこそできる提案があるのでしょうか？
「例えば、入居者の立ち退きを検討する際に、従前の賃貸物件の管理等をしていることで、スムーズに進められることも多いと思います。建て替えるにしろ、更地にして売却するにしろ、入居者に退去していただくことがスタートる上で、オーナー様１人で建て替えを決断し、成功へ導くのは難しいと思います」とおっしゃるのは、東京都調布市を拠点に長年活動されている㈲三友不動産の統括本部長の大森様。「入居者の退去からはじまり、どんな物件に建て替えるのか、収支をどのように考えるかなど、考えなくてはならないことがたくさんあります。
だからこそ、土地活用にノウハウのある、不動産会社や住宅メーカーから、よりよい提案を受けることが大切になります」。 ㈲三友不動産では、建て替えを考えるオーナー様にどのようなアドバイスをしているのでしょう？「オーナー様にとって、どうすることがベストかを提案します。大規模なリフォームで効果があるのか、建て替えた方が良いか、または別の収益物件に買い替える方が良いのかなど、様々な選択肢を検討します」。
やはり地元の不動産会社だからこそできる提案があるのでしょうか？「例えば、入居者の立ち退きを検討する際に、従前の賃貸物件の管理等をしていることで、スムーズに進められることも多いと思います。建て替えるにしろ、更地にして売却するにしろ、入居者に退去していただくことがスタートですから、管理をしている会社が間に入った方が良い結果になりやすいといえます」。オーナー様にとっても、入居者の退去は難しい問題です。どのようにして円満に進めるのでしょう？
「オーナー様にとっても初めてのことも多く、弁護士を紹介してどれくらいが退去費用の相場なのかを知ってもらうことから始めるケースもあります。その上で引越先の斡旋や、現在預かっている敷金をそのまま次の賃貸契約に引き継ぐなど、入居者の負担を減らすことでより交渉がスムーズになります。これは日頃の管理で入居者との関係を良くしておく必要があります。まずは管理会社や専門家に相談してみましょう」。
建て替えを考える際にまず考えておきたいこと。
建て替える時に注意すべき点はどのようなことがあるのでしょうか？「まずオーナー様にご説明するのは、以前に賃貸住宅を建てた時と、現在では市場の状況が違うということです。30年以上前に建てた時なら、部屋を『貸してあげる』という発想があったかようなことがあるのでしょうか？
「まずオーナー様にご説明するのは、以前に賃貸住宅を建てた時と、現在では市場の状況が違うということです。30年以上前に建てた時なら、部屋を『貸してあげる』という発想があったかもしれませんが、現在は借り手市場です。その市場ニーズに合ったものを検証して計画を立てることが大切です。賃貸物件は商品ですから、周辺の競合物件と比べて、魅力ある商品になっているかを検討する必要があります。
また賃貸住宅だけではなく、店舗や医療施設などを含めた複合活用なども検討すべきです」。そのような市場をしっかりと踏まえた提案をしてくれるプロのパートナーが必要ということですね。「不動産・建築・税務・法務の全てにおいてオーナー様を含めたチームで、総合的に計画立案することが大切です。そういったオーナー様のメリットを第一に考えたアドバイスができるのが信頼できるプロだと言えるでしょう。ぜひそんなパートナーを見つけていただきたいと思います」。
